上海城商业广场   改写重庆商业发展历史

——重庆嘉发公司倾力打造上海商业广场纪实

核心提示：在南岸区2010年政府工作报告中要求上海城商业广场要跻身主城三大商圈，这对上海城商业广场的开发商提出了更高的希望，为向市人大代表、市委、市人大、市政府领导汇报上海城商业广场的建设情况，记者采访了重庆嘉发房地产开发公司董事长王如法。

视点一：上海商业广场  嘉发公司10年磨一剑

2000年嘉发公司在南岸区招商引资洽谈会上通过招拍取得南坪长江新村土地近300亩，计划用8～10年时间打造一个重庆市大型住宅小区和国际化都市街区——上海城。该地块经规划批准，可建住宅57万㎡，商业26万㎡，酒店及写字楼等公建设施10余万㎡，配套用房10余万㎡，绿化用地5万余㎡，总投资约50亿元人民币。该项目是配合重庆市城市发展规划，实施“退二进三”战略的重要组成部分，是重庆市重点建设项目之一。

“上海城”总建筑面积达110万平方米，位于南岸区南坪西路顶级商业、金融、居住繁华中心，坐享人文自然、完善配套及便利交通的丰厚资源，其整体项目的定位就是城市建筑综合体。它以全球高度发达商业区域的最新物业形式，集住宅与商业高度复合的建筑业态为一体。60万平方米生态园林式住宅小区，50万平方米（商业及配套）西部首家体验式购物广场，三大商业行业零售巨头——上海百联购物中心、红星美凯龙家居连锁、嘉德数码广场的实力进驻，3条具不同风格的集品牌、个性、风情于一体的步行街，小区内医院、学校、电影院、居委会公寓、酒店、商住楼、康体等多功能的配套与精美住宅和布局合理的商业交相辉映，在南岸区主城中形成了一座美丽的城中之城，构筑了一个高品质超大规模城市商住复合型建筑群。 “上海城”将不仅仅是一堆钢筋水泥的简单组合，而将成为一个和谐共荣、持续发展的经济生态圈！建成后将成为重庆的城市中心标志性建筑群

作为重庆市区最具前瞻性的新世纪高尚居住街区，上海城融汇了中西建筑之精华，散发着经典与浪漫的高贵气息，她将以重庆市规模最大、业态最丰富、功能最完善的超大型商业旗舰和重庆市区中心规模最大、绿化面积最大、配套最完善的高尚住宅小区，在南坪创造出一个全新的城市中心！届时，她将成为重庆市民和外地游客聚集、逗留、休闲并流连往返的人文旅游胜景和购物娱乐休闲天堂！上海城的建设必将大大提升南岸区的区域价值，推动重庆市的经济发展。

在进行商业项目的投资前，嘉发公司力求做到有的放矢，实行以销定产，招商先于设计。在进行商业项目的投资前，公司先进行深入广泛的市场调研，然后根据市场反馈的信息来决定投资规模，进而实现与商户的对接以确定招商对象，最终确定施工方案。2003年公司即开始着手进行商业项目的招商，先后于2005年11月、2006年9月分别与上海百联集团和红星集团签定了5.5万平方米上海红星美凯龙家居连锁、13万平方米上海百联集团购物中心的租赁合约，有效地避免了因缺乏定向设计依据而盲目进行规划设计所导致的增加前期成本和后期招商难等诸多弊病，亦避免了盲目投资和商业地产空置的损失，从而能够有效保证企业的投资收益。

恢弘的城市复合型地产“上海城”将成为重庆商贸流通的第一高地和最具品位魅力的都市标志。“上海城”在重庆主城的强势进驻，将重新定义重庆的商业格局。“上海城”建成后，不仅每年可给国家创造2亿元的税收，还可解决2万余重庆人的就业。它的建立，不仅为重庆的经济注入了强劲的活力，而且对推动新重庆的经济繁荣，促进西部经济的整体发展都具有重大的作用。

在“上海城”的开发建设中，为了改变城市的面貌，重庆嘉发毅然担负起对长江新村片区实施旧城改造的社会责任，需要拆迁7万多平方米住宅和商铺，耗资4.5亿元人民币，并贡献出黄金地段20余亩土地以拓宽市政道路！在艰苦的拆迁过程中，嘉发实业从拆迁户利益出发，拿出了让广大拆迁户满意的拆迁方案，采用原地安置的方式，在上海城一期AB区、C区和二期A区中专门修建了安置楼，妥善安置了700多户拆迁户，使南坪西路沿线的大量旧城拆迁改造工作得以顺利进行和完成。目前，长江新村片区的拆迁已于2007年4月全部完成。不久的将来，随着南坪转盘地区交通改造的实施，一条崭新的44米宽的南坪西路将得以形成，南坪中心区域的交通拥塞的状况将得到彻底改善。随着上海城住宅区和商业区的相继建成，南坪西路以北将形成现代时尚的大都市繁华街区，城市形象将得到极大的提升。

视点二：三大价值，决定上海城商业广场成为城市地标

雄居南岸商圈龙头位置，地段成就价值

商业地产的价值，向来以地段论成败。上海城商业广场位于南岸区南坪西路32号，地处南坪西路正中位置，紧邻南坪转盘，与南坪国际会展中心隔路相望，是南坪商圈最核心、最繁华的地段；项目门口汇聚了数十条公交线路，快捷通达主城各个区域，并且，轻轨三号线经过项目，据相关统计数据显示，南坪西路每天人流量约5万人次，节假日高达10万人次，每小时通车4500辆，是四方人流、物流的聚集地。

可以说，地处南坪商圈最核心的地段，是上海城商业广场领舞南坪中心商业的最大法宝。业内人士认为，在“车轮经济”中，南岸辐射能力不但覆盖整个重庆南部城区和渝中区，甚至还能够辐射到整个城市。而上海城商业广场则把人的不同需求和各项商业服务，如酒店、办公、商场、娱乐、景观等集于一身，具有非常强的商业聚焦效益和繁华度。因此，我们有理由相信，上海城商业广场正在迅速成长为重庆的新商业中心，成为投资中心商业者的首选。

重庆唯一“一站式”旅游休闲广场，定位提升价值

一个值得关注的事实是，随着主城五大商圈的业态同质化已越来越严重，每个区都大规模地扩张自己的商圈，是否真的就有这么多功能来消费？会不会导致各大商圈的资源闲置？南岸区商委相关负责人认为：“主城的五大商圈应各自打造具有不同特色的商业街，体现差异化，这样商圈的竞争就不会陷入一味比拼大型、高档的怪圈。”那么，南坪商圈应怎样突出自己的特色呢?这位负责人表示，南岸区在南坪商圈的规划中确立了与其他商圈错位经营、差异化发展的定位，将会展业定位为龙头，并围绕其进行酒店、商务、旅游、休闲和商业的打造。

上海城商业广场正是在这种定位下应势而生，为中心商业的特色化和差异化经营树立了标杆。据了解，该项目是重庆地区唯一一个以旅游观光为主题，将静态观赏型的模式、引进世界先进的消费＋游憩商业形态的集休闲、购物、娱乐、餐饮、旅游、文化等功能于一体的一站式休闲商业广场。这种全新的商业模式不但承担了一种新的城市功能，还将带动旅游、酒店、娱乐、零售等服务性行业的飞跃发展，更填补了南岸，乃至整个重庆休闲服务以及宜居的功能。

26万方商铺只租不售、专业运营，模式保障价值

上海城商业广场总体量高达26万方，比大都会还要大，如此大体量的商铺，如果卖出去，会赚多少钱——这不是商业广场的开发商重庆嘉发实业所考虑的问题。据了解，该项目内所有商铺将不向市场销售，而采取统一管理的模式进行专业运营。

事实上，目前重庆大部分商业项目采取的都是整体分割销售或带租约销售，卖完铺面后才考虑后续经营的问题，而商铺对外出售后由于小业主众多，各自的利益追求不同，开发商很难进行统一经营管理，由此引发后期一系列的经营问题。而上海城商业广场所有商铺之所以采取“只租不售”，就是希望通过统一招商，持续有效的经营管理提升商业价值，不仅如此，“只租不售”模式还可以让商业广场更从容地“挑选”高质量的商户，有效地带动人流和消费。

上海城商业广场的这一运营模式目前已收到了极为明显的效果，据了解，除2万平方米的嘉德数码广场已成功经营一年之外，约7万平方米的红星美凯龙全球家居生活广场已于去年10月正式营业，而由中国零售业百强企业排名第一的百联集团，携手东方商厦、华谊兄弟影城、家乐福等缔造的百联上海城购物中心也将正式营业，正是这种“只租不售”的运营模式，让上海城商业广场凸显马太效应——高端的、时尚的、文化的、情趣的商业业态迅速向此聚拢，营造出了店店兼精的商业氛围和赏心悦目的消费环境，可以说，独到的运营模式，最大化地保障和提升了商家的利益。

 

《《相关链接：一个有责任的开发企业  （可以单独用）

诠释责任高于利益   破解城市拆迁难题

拆迁箴言：从一定意义上来讲，拆迁户为“上海城”开发项目做出了一定牺牲。我认为：没有拆迁户的支持，就没有如今的“上海城。”为此，在对待拆迁户上，我们尽量做到充分尊重、充分理解、充分体谅；在拆迁安置上，我们不看轻、不歧视拆迁户，不仅采取原地安置，而且无论是在建房、选房上、都做到与购买商

房者同等对待；在拆迁补偿上，尽量做到多点人性化关怀，并最大限度地保障拆迁户的利益，并以做一个责任开发商自勉，

重庆嘉发实业董事长  王如法

 

重庆首个旧城拆迁零强拆项目

“的确表现不错。”刚坐下，南岸区房管局局长杨勇便对原长江电工厂的旧城拆迁作出了如此评价。杨勇高度评价的是“上海城”开发商——重庆嘉华实业有限公司对长江电工厂7号住宅楼的成功拆迁。

据了解，从2009年2月26日至 6月10日，由重庆嘉发实业有限公司实施的上海城二期C区建设项目在短短3个多月便顺利完成，且圆满实现零强拆、零信访、零诉讼。据介绍，这是重庆首个旧城零强拆纪录案例。

零强拆，顾名思义就是没有一户是通过开发商或政府部门，通过强制手段拆迁旧房。

此次零强拆的楼房，系原长江电工厂7号住宅楼。因该楼住户系原长江电工厂的厂级领导、老红军、老干部，当地居民称之为“专家楼”。

专家楼的身份，似乎注定给这幢楼带来不同寻常的拆迁难度和新的拆迁符号。专家楼32家住户从数量上看虽不多，但在拆迁过程中，它却使开发商和政府相关职能部门经历了数波数折。

历经由放弃拆迁到恢复拆迁的波折

2005年，长江电工厂7号专家楼正式纳入“上海城”开发项目拆迁视野。闻听专家楼面临拆迁的命运，居住在此楼的32户干部一致坚决反对拆迁，理由只有一个：房子才建10余年时间，不需要浪费资源进行拆迁重建。

鉴于此，政府尊重了拆迁户意见，将7号专家楼从拆迁规划中划出，“上海城”开发商——重庆嘉发实业有限公司在政府规划部门的协商下，以社会大局为重，最终放弃了对7号专家楼的拆迁，并对上海城项目的整体建设规划进行了调整。

城市化进程的速度，给了建筑师们无穷的发挥空间，城市建筑的更新速度日新月异。随着上海城等项目的不断推进，一幢幢漂亮的高楼大厦在7号楼周边快速挺拔，10年前时还让人称道的7号专家楼，现在与四周气势恢弘的全新建筑显得是那么的格格不入，并逐渐成为城市风景的一个孤岛。看到原同时列入拆迁计划的拆迁户们先后满意地搬进了环境优美、配套齐全的上海城新居，居住在7号专家楼的部分居民此时有些后悔当初的选择，遂主动向房管部门要求拆迁。

不修房建广场  损失4000万安置拆迁户

按开发商最初的打算，7号专家楼拆迁后，将在原地修建一幢高层住宅。但由于当时该楼住户对拆迁的一致反对，该拆迁取消，上海城项目建设规划也相应地进行了调整。项目规划中也没有了7号专家楼的安置房。现在如果对7号楼进行拆迁，政府职能部门面临着对“上海城”相关规划等系列问题重新调整，开发商亦面临增加拆迁安置、建设等一系列资金。

考虑到居民们的拆迁呼声，南岸区政府、房管局、规划局动员开发商对7号专家楼实施拆迁，并建议其积极响应市委市府关于“增绿、减量、留白”号召，即拆除该楼后，不建高楼，而将此地空置出来修建广场。

叫拆不同意拆，事后又反悔，这无疑本就让开发商感到大伤脑筋。而拆迁后又不能修建高楼，反过来还要帮着安置拆迁户，作为开发商的重庆嘉发实业（集团）有限公司一时算不过这笔帐来：不说其它费用，仅拆迁和安置两项，就要多花费4000余万元！4000万元，需修建多少楼房才能赚回来呢？对此，董事长王如法一时有些想不通，商人就是要不断地追求利润，更别说要活脱脱损失这么多真金白银！

了解到开发商的情绪后，南岸区政府副区长朱伟、南岸区房管局局长杨勇等先后与王如发沟通：开发商要有服务社会的意识。拆迁安置虽然会损失一部分利润，但对整个上海城项目的品牌影响和景观打造，都百益而无一害；不建高楼建广场，拓宽了道路，改善了环境，改善了百姓居住条件，为城市赢得更好的发展空间，这也是企业回报社会的一种方式，

政府部门的良苦用心使王如发意识到：开发商赚钱不应只看眼前利益，还应注重口碑效应和品牌影响，而企业的口碑，不是花钱就能买到的。何况此楼拆除后，兴建一个宽阔的上海城广场，也能大力提升楼盘的品质和企业形象。

于是，规划部门和开发商开始了新一轮局部相关规划的调整和相关资金的筹备。最终，在政府部门与开发商对拆迁后的规划基本上达成了一致，并确定拆迁时间锁定在2009年4月23日至6月23日。

最大限度保障拆迁户的利益

只要涉及拆迁，都会面临安置和补偿问题。7号专家楼住户最担心的是：异地安置、安置房达不到商品房品质、装修补偿费不合理。

对于住户们的担忧，南岸区房管局、南坪房管所会同开发商，多次开会商议后决定：此批拆迁仍按此前拆迁户一样，在上海城已建项目就地拿出安置房，即先建再拆；户型结构可以由拆迁户自选；户型面积按原住房面积一对一置换；选择户型面积如少于原住房面积，开发商按安置房价上限补偿；对于装修费用的补偿，如果按10年每一年折旧10%的比例看，7号专家楼基本上不能得到装修补偿费，但开发商为加快项目推进进度，根据原住户的装修程度，每一平方（建面）再度拿出了300—500元的装修补偿费。

这一系列拆迁补偿政策从理论上看已非常完美，但在实际工作中，开发商发现还有诸多细小的事情完全可能成为顺利拆迁的阻力。嘉发实业副总费明瑜说，为保证能有更多已建好的房源供拆迁户选择，公司还拿出多个户型供拆迁户选择，每户可选择的户型范围都有三、四套。

上海城拆迁中多个事例让费明瑜都记忆犹新：一拆迁户，夫妻双方已离婚，但男方还在监狱里服刑尚未出狱。按政策规定，一个产权证只能安置一套安置房，而拆迁房是夫妻共同财产，安置房给谁？怎么安置？开发商人性化地考虑到，男方出狱后能有一个安稳的居所。为此，费明瑜带着工作人员多次到监狱深入了解该拆迁户需求，最终确定一个旧的产权证安置两套房子，真正体现了该开发商“以人为本”的宗旨。

“很多时候，我们都突破了政策原有的规定，只是希望能更多体现“以人为本”的安置原则。”费明瑜解释说。拆迁户小孩上学、看病就医等诸多问题，开发商都在拆迁之前就给拆迁户们考虑好了。

按南岸区有关规定，到上海城小学上学的孩子，如果要免交赞助费，小孩父母必须是上海城户口的业主才能免交。开发商经过与南岸区教委等部门协商，最终确定，只要是拆迁户，无论其父母的户口是否在上海城，到上海城小学上学均可免交赞助费。

为解决拆迁户就医难，上海城免费拿出了一个门面，为拆迁户建立了社区医院……

这一系列问题解决后，仍有部分住户不太愿意搬出旧居。为能使拆迁顺利进行，在南岸区房管局等职能部门的建议下，开发商又拿出拆迁奖励基金：拆迁户在2009年5月31日之前主动搬迁完毕的，则可以按建面计算，每平米再领200元的搬迁进度奖励。

通过实施这一系列举措，5月31日之前，32户拆迁户全部主动搬出旧居。上海城也由此在旧城拆迁上创造出最短时间的“零强拆”记录。

》》面对面

王如法：

不能得了利润   丢了责任

“不给政府添麻烦，不给社会添乱。”重庆嘉发实业有限公司董事长王如法阐述了做一个责任开发商的原则。

王如法，浙江德发集团、重庆嘉发实业有限公司董事长，浙江余姚人。1998年夏，王如法为实施德发集团跨越发展战略，毅然跻身西部大开发，开始了他的重庆之履。在重庆的第一个项目是南岸区茶园—长生镇的“世纪大道”，2000年10月拿下“上海城”地块后，2001年斥资50亿元，在重庆重金打造110万平方米超大规模城市复合型商业地产项目“上海城”。

在与本报对话过程中，王如法显示出超出常人的商业头脑和社会责任感。

 

问：为什么上海城项目的旧城拆迁最终实现了“零强拆”？

王如法：从2005年9月正式拆迁以来，上海城项目已实现15万平方米的厂房拆迁，1。68万平方米的商业用房拆迁，726户住宅拆迁，其中，住宅拆迁的难度是最大的。但我们对拆迁户的安置房，其所有标准都是按商品房一样，而且在这么好的地段进行现房原地安置，这是最终能实现“零强拆”的主要原因。

 

问：拆迁专家楼后修广场，损失数千万的利润心不痛？

王如法：说实在的，因为损失那么多钱，开始确实想不通。增加5000平方米广场，我们要损失4000多万，心痛啊，！后来考虑到项目的品质，而且广场建起来后很有气势，这对上海城项目的口碑是有益的，虽然前期损失了部分利益，但从品牌角度来看，又是赚的。

 

问：商人不就是不断的追求利润么？

王如法：钱当然越多越好，企业不赚钱不现实，但企业是社会的一份子，我们不能仅仅从经济利益角度来经营企业，还要从整个社会的角度来承担企业所应负的社会责任。也就是赚钱不仅要自己满意，还要让社会满意，不要得了利润，丢了责任，一个没有社会责任感的企业，最终是会被社会摈弃的。

 

问：为什么会在拆迁上花费那么多精力和财力？

王如法：如果没有拆迁户的大力支持，上海城及我本人就没有今天。所以，对于拆迁我付出了极大的心血，对拆迁安置方案进行了反复研究，尽量处理和解决好所有问题与矛盾。我一直居住在自己所开发的的上海城小区，小区里很多业主都知道我住里边，但从没有任何人找过我麻烦，因为我在拆迁安置与开发建设都做到诚信为人、问心无愧。上海城就像是我的一个小孩子，我会精心地抚育它。

 

问：您认为让拆迁户满意，最关键取决于什么？

王如法：其实刚才聊了很多，最关键的一点就是要充分尊重拆迁户。例如我们上海城的拆迁，在拆迁户安置房的户型上，都是征求了拆迁户大家的意见的。可能这是现在很多开发商都无法做到的。

 

调查

拆迁户薛振萍：

开发商应像“上海城”这样  多考虑拆迁户利益。

上海城11栋27—1的业主龚庆支告诉本报，拆迁之后搬到上海城的新家，全家都很满意。现在她住的房子比以前旧房套内要多几个平方，但只补了9000多块钱。现在的小区环境、卫生状况、治安状况等都比以前好了很多，以前住旧房时，基本上每家都被小偷撬过，现在这一切都改变了，而且物业服务很到位。

龚婆婆说，她和老伴都是60多岁的人了，如果不是遇上拆迁，怎么都不可能住上这么好的房子，现在这房子不仅仅是电梯房，还能看到江景。

龚婆婆还说，前一段时间下雨，她和老伴在外面买菜回来时雨下得特别大，走到小区门前，小区保安便叫人帮她提菜，当时感觉很感动。

二期22栋23—2业主薛振萍老人也告诉本报，从旧房拆迁到现在，居住环境发生了根本性变化，灰尘、噪音等都没有了，卫生也好了。上海城对旧房拆迁，基本上还是体现出了“以人为本”，让拆迁户的损失减少到了最低程度，拆迁户的基本利益都得到了保障。开发商拆迁建房，在考虑利润的同时，就要像上海城这多考虑拆迁户利益。

 

政府声音

惠民利民   是上海城成功拆迁之本

朱伟（南岸区人民政府副区长）：旧城拆迁，是改善城市环境、增强城市功能、提升城市形像的必经之路，也是为老百姓创造宜居条件。南岸区今年的总拆迁量排达111万方，排名全市第四位，但今年的任务完成量已排名全市第二。因此，今年对城市拆迁的推动会加强，而且力度会比较大。

上海城是南岸区百亿商圈的重要项目之一，其拆迁前期一波多折，但在政府部门的指引下，理顺思路，通过回馈老百姓的方式赢得拆迁户尊重，同时也基本上做到了惠民拆迁。上海城项目拆迁专家楼后，不建房子建广场，当时也是我和房管局杨局长一起给开发商嘉发实业做了很多工作。现在上海城放弃建房修建广场，是对社会、政府的回报。今年4月份开始的第四期拆迁三个月内顺利搬迁，且实现了零强拆，说明南岸区在旧城拆迁上是有一定话语权的。

上海城拆迁  依法阳光惠民

上海城项目的旧城拆迁工作，现在已全部结束。在最后一期的拆迁中，做到了没有一例强制拆迁，这在拆迁工作中是很难得的。总结其成功之处，南岸区房管局局长杨勇说，我认为主要在于政策的公平、公开、公正。上海城的拆迁真正做到了依法、阳光、惠民。

在拆迁之初，房管局领导都直接上门，挨家挨户做工作。尤其是在开发商决定拆房不建高楼建广场后，很多拆迁户都夸开发商不错。我们认为，该开发商很有觉悟，这也是他们贯彻落实市委市政府“减量、增绿、留白、整容”的最直接体现。

上海城项目旧城拆迁的成功，主要体现在以下五点：一、开发商也不要一昧地想着赚钱，还要考虑承担一些社会责任；二，拆迁户的安置房，必须要是品质较好的房子；三、拆迁队伍、工作人员必须要有风险精神；四、要依照相关法律和规定办事；五、加强政策的宣传，增强透明度。

尽量为被拆迁人着想

南坪房管所副所长魏家胜说：上海城项目的旧房拆迁，从南岸房管局到下面每个办事的工作人员，大家都非常重视，很多时候深夜了都还在拆迁户家中摸底。在拟定补偿方案时，都在尽量为被拆迁人着想。在具体安置过程中，就有多次为拆迁户修改户型结构的事情发生，尽量让拆迁户不补钱或少补钱。

事实上，这一点在其它开发商身上很难做到，很多开发商都没跟拆迁户沟通，对拆迁户的需求根本不了解，所以容易导致多种矛盾暴发。另外，特殊的事情需要特殊处理，不要完全被政策条款所限制，要多与拆迁户商量。

记者感言：

“上海城”拆迁之“老百姓利益原则”

城市房屋拆迁中普遍存在的评估不公、安置偏远、补偿偏低等问题，一直是城市旧房拆迁矛盾的焦点、难点。一个又一个层出不断的旧城拆迁中的尖锐矛盾案例，不仅给城市化进程的推进带来困扰，而且还严重危及到社会的安定和谐 。那么，究竟以什么样的方式才能有效解决旧城拆迁中的矛盾？什么样的拆迁才能真正还原于“以人为本”的实质？才能让百姓真正实现安居、社会达到和谐？通过采访，我们了解到，“上海城”之所以最后能成功实现“零强拆”，是因为它遵循了“老百姓利益原则”。“上海城”开发商率先站在了一个责任先于利益的高度，把群众利益放在第一位，勇于承担社会责任，企业在利益上做出了让步和牺牲，以令人称道的“人文”拆迁之举，破解了城市拆迁的新密码，开启了一道城市拆迁的法门，值得广大拆迁单位学习与借鉴。